B-Plan BerlinerStr-Waldstr.

Liebe Woltersdorferinnen und Woltersdorfer,

nach der Vorstellung des neuen Konzeptes für den B-Plan BerlinerStr.-Waldstr. haben wir uns mit den Problemen befasst und eine ergänzende Stellungnahme verfasst, die wir Ihnen auch zugänglich machen möchten. Für weitere Hinweise sind wir natürlich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Karl-Heinz Ponsel

 Ergänzende Stellungnahme der Fraktion FBW/FDP zum Entwurf B-Plan „Berliner Str. – Waldstraße“

Bezug:       24. ordentliche Sitzung Ausschuss für Ortsentwicklung und Ortsgestaltung vom 14.02.2024 (TOP 7)

Sehr geehrte Herr Bürgermeister Christian Stauch,
sehr geehrte Vorsitzende-OEA Frau Kilian,
sehr geehrte Amtsleiterin Frau Marsand,
sehr geehrte Damen und Herren,

unter TOP 7 der o.a. OEA-Sitzung „B-Plan „Berliner Straße/Waldstraße“ – Information zu den Ergebnissen der Öffentlichkeitsbeteiligung zum städtebaulichen Konzept“ wurde das geänderte Konzept von Herr v. Fritsch (WvM), Herr Hilleringmann (Architekt), Herr v. Lengerke (Planer) vorgestellt. Trotz der anfänglich teils wohl wollenden Kommentare sind uns bei näherer Betrachtung einige wesentliche Problembereiche aufgefallen, die wir zeitnah kommunizieren möchten und um angemessene Beachtung im weiteren Verfahren bitten.
Aufgrund der unten dargestellten Trinkwasserproblematik dürft ggf. auch Herr Bürgermeister als Mitglied in der Verbandsversammlung des Wasserverbandes Strausberg-Erkner betroffen sein.

Wir nehmen dabei für uns nicht in Anspruch, alle Fakten planungstechnisch voll durchdrungen zu haben und hoffen auch auf die Expertise anderer Fraktionen, gehen aber davon aus, mit unserer ergänzenden Stellungnahme einige notwendige Denkanstöße gegeben zu haben.
Wegen der aus unserer Sicht grundsätzlichen Bedeutung dieser ergänzenden Stellungnahme zeigen wir an, dass wir sie der Öffentlichkeit wiederum in geeigneter Weise zur Verfügung stellen werden.

Mit freundlichen Grüßen
Karl-Heinz Ponsel
Fraktionsvorsitzender FBW/FDP

Ergänzende Stellungnahme
zum
städtebaulichen Konzept für den Geltungsbereich des Bebauungsplans
„Berliner Straße/Waldstraße“ der Firma WVM-Gruppe
Vorstellung in der 24. OEA-Sitzung vom 14.02.2024

Zur Stellungnahme

• Die Aussagen unserer Stellungnahme vom 03.2023 zum damaligen „undmica“-Konzept vom 18.01.2023“ behalten weiterhin prinzipielle Gültigkeit.
• Aufgrund des in der OEA-Sitzung vom 14.02.2024 vorgestellten Konzeptes der WVM-Gruppe legen wir folgende ergänzende Stellungnahme vor und bitten auch weiterhin um Beachtung der dort eingebrachten Anträge etc.
• Für eine sachgerechte Beurteilung des gesamten Verfahrens bitten wir um Mitteilung, wann das Gelände von der Fa „undmica“ an die WVM-Gruppe verkauft wurde oder ob es sich um eine Namensänderung der gleichen Firma handelt. Vielen Dank

• Investor
  • Unsere erste Stellungnahme basierte auf der in der 17.OEA-Sitzung vom 14.02.2023 von der Firma
    de, Hohenstaufenring 66–70, 50674 Köln
    und
    &MICA GmbH, Karl-Marx-Allee 90a, 10243 Berlin (Scheibweise so übernommen)
    mit Stand 18. Januar 2023 vorgelegten Konzept.
  • Nunmehr wurde in der 24.OEA-Sitzung vom 14.02.2024 ein geändertes Konzept der WVM-Gruppe durch den Projektleiter, Herrn Bertram von Fritsch, vorgestellt, der dazu auch bereits ab September 2023 zu Projektwerkstätten mit den Anwohnern in die Gaststätte Venezia eingeladen hatte.
  • Über den möglicherweise statt gefundenen Verkauf des Areals wurden nach h.K weder Gemeindevertretung noch Fachausschuss entsprechend in Kenntnis gesetzt.
  • Sollte der mutmaßliche Verkauf des Areals statt gefunden haben, müssen dem neuen Investor die bestehenden Risiken bekannt gewesen sein so dass er diese unweigerlich in sein Investitionsvorhaben eingeplant haben dürfte. Einreden zur mangelnden Wirtschaftlichkeit bei geringerer Bebauung sind damit wohl gegenstandslos.
  • Der Investor WVM-Gruppe beginnt seinen Vortrag mit dem geleisteten Sponsoring. Nach h.E. ist Sponsoring aber nur bei entsprechender Geschäftslage mit entsprechenden Gewinnen möglich. Insofern darf man auch Informationen zur (monetären) Wirtschaftlichkeit des jetzt in Rede stehenden B-Planes erwarten.
• Baudichte der Gebäude
  • Im Quartier sind derzeit 220 WE geplant und man kann davon ausgehen, dass dort ca. 600 – 700 Personen wohnen sollen.
  • Wie die OEA-Sitzung vom 14.02.2024 gezeigt hat, sind die Gemeindevertreter überwiegende der Ansicht, dass diese Anzahl wesentlich zu hoch ist und damit auch vom noch bestehenden B-Plan eklatant abweicht.
  • Es ist dazu fest zu stellen, das der Einfluss einer derart großen Anzahl kompakt Zuziehender auf die Infrastruktur der Gemeinde (Ärzte, ÖPNV, Versorgung etc.) bislang nicht untersucht wurde. Nicht verkannt wird dabei, dass eine Einkaufsmöglichkeit in der Nähe vorhanden ist. Bezweifelt wird, ob dies auch ausreichend ist.
    • Antrag:
      Es wird deshalb vorgeschlagen, zur ursprünglichen Bebauungsdichte des bestehenden B-Planes zurück zu kehren.
  • Wohnungsgrößen – Sozialwohnungen – Barrierefreiheit
    • Anerkennend ist zu bemerken, dass Wohnungen unterschiedlicher Raumgrößen angeboten werden sollen. Diese könnten nach h.E. sowohl für junge Leute wie auch von Senioren interessant sein. Leider werden noch keine Aussagen über mögliche Mietpreise gemacht, obwohl an anderer Stelle seitens des Investors auf die Wirtschaftlichkeit des Projektes hin gewiesen wird und folglich derartige Informationen vorliegen sollten.
    • Seit geraumer Zeit wird in den Fachausschüssen von Gemeindevertretern darauf hin gewiesen, dass in Woltersdorf Sozialwohnungen dringend benötigt werden. Dem vorgelegten Konzept konnte dazu nichts entnommen werden.
    • Ausweislich der Pressemitteilungen werden in anderen Städten und Gemeinden für B-Pläne von Investoren bereits vorab Festlegungen getroffen, das zwischen 10% – ca. 20% als Sozialwohnungen geplant werden müssen. Die staatlichen Förderungen dazu dürfen in Anspruch genommen werden.
      • Antrag:
        Wir schlagen vor, diesem Verfahren auch in Woltersdorf näher zu treten.
    • Je nach Berechnungsschlüssel verfügt Woltersdorf über einen Anteil von ca. 40% Senioren, für die die Barrierefreiheit im gesamten Ort überaus wichtig ist. Insofern ist es logisch, auch bei Neubauten barrierefreie Wohnungen mit einzuplanen.
      • Antrag:
        Allen Investoren sollte aufgegeben werden, einen noch festzulegenden Anteil der Wohnungen wie auch deren Zugang als barrierefrei zu bauen.
    • Tiefgaragen
      • Konzept sollen innerhalb des Quartiers 3 Tiefgaragen gebaut werden.
      • Beim Bau der Seniorenresidenz ALEXA stand ebenfalls der Bau einer Tiefgarage mit auf der Tagesordnung, wurde aber nach h.K. aufgrund der Baugrunduntersuchung als nicht umsetzbar beurteilt und aus der Planung heraus genommen.
      • Aus hiesiger Sicht dürfte der Untergrund auf der gegenüber liegenden Seite der Berliner Straße ähnliche Gegebenheiten aufweisen, was auch dort den Bau von Tiefgarage nicht als realisierbar erscheinen lässt
      • Weiterhin wird unterstellt, dass durch die unterirdischen Baukörper Tiefgarage Raum für die Aufnahme von Sicherwasser fehlt und damit das dort vorliegende Schichtenwasserproblem noch verstärken dürfte.
      • Ungelöst dürfte bislang auch die Ableitung von Regewasser nach einem Starkregen sein, falls die Tiefgarage im Falle einer Havarie zumindest teilweise voll gelaufen sein sollte. Ob es sich bei dem dann anfallenden Wasser aufgrund parkender Pkw um Problemwasser (Öl) handeln könnte, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Eine antizipative Lösungsmöglichkeit ist aber angezeigt.
      • Durch den Bau der 3 Tiefgaragen sehen die Anwohner die Bausubstanz ihrer Häuser als gefährdet an. Dieses Argument ist sehr ernst zu nehmen und umfassen zu prüfen. Möglicherweise sind auch Bauüberwachungemaßnahmen durch zu führen.
        • Antrag:
          Wir schlagen eine umfassende Bodenuntersuchung vor um o.a. Bedenken intensiv zu entkräften.
      • Parkplatzsituation
        • Die im Konzept geplanten ca. 290 Parkplätze entsprechen den Vorgaben der Stellplatzsatzung, die sich an den Wohnungen orientiert und den dazu gehörenden Parkplatz auf dem jeweiligen Grundstück
          Zweit- und Drittwagen werden dann voraussichtich im öffentlichen Verkehrsraum geparkt.
        • Für ein weitgehend autofreies Quartier wären folglich großflächige Parkverbote nötig, die aber das Parkproblem nicht lösen, allenfalls auf die Nachbarstraßen verlagern. Das kann nicht Ziel des Projektes sein.
          • Antrag:
            Hier ist nach einer großflächigen Lösung zu suchen, die wir aber bislang im Konzept nicht sehen.
        • Wasserproblematik – System Schwammstadt
          • Die Regenfälle der letzten Monate haben gezeigt, dass im vorgesehenen B-Plan-Gebiet ein erhebliches Schichtenwasserproblem besteht. So stehen auch die Seitenstraßen in den angrenzenden Bereichen unter Wasser ohne dass es kurzfristig ablaufen kann.
          • Im vorgelegten Konzept werden Versickerungsmöglichkeiten vorgestellt, die aber nach bisheriger Erfahrung nicht ausreichend dürften, zumal noch nicht bekannt ist wie dick die wasserundurchlässige Schicht ist und ob Regenwasser durch diese so einfach ins Grundwasser versickert werden darf. Dies gilt es vor einer B-Plan-Genehmigung zu prüfen.
          • Das Verfahren Schwammstadt kann damit wohl nicht in Anwendung kommen.
            Ein Durchstoßen der sog. Schliefschicht um in das Grundwasser versickern zu lassen dürfte nach bisheriger Erfahrung ebenfalls kaum erfolgreich sein.
            • Antrag:
              Dieses funktionierende Verfahren „Schwammstadt“ sollte dezidiert mit Bodengutachten nachgewiesen werden.
          • Der ursprüngliche und noch bestehende B-Plan hat diese Problematik aufgenommen und dazu einen Teich in der Mitte des Gebietes vorgesehen. Ob diese Maßnahme im Hinblick auf die geplanten Tiefgaragen und die überaus dichte Bebauung noch ausreichend ist, muss geprüft werden.
          • Bislang wurden noch keine weiteren Möglichkeiten zum Wasser-/Regenwassermanagement vorgestellt.
            • Antrag:
              Klärung der gesamten Wasser-/Regenwasserproblematik unter Einbeziehung der Tiefgaragen vor einer B-Plan-Genehmigung.
            • Einbindung des gesamten Bereich in das in Arbeit befindliche Regenwassermanagement-System der Gemeinde.
          • Straßenanbindung
            • Insbesondere Polizei, Feuerwehr, Rettungsdienste aber auch Müllwerker müssen jederzeit Zugang im gesamten Quartier haben. Aber auch für die Anwohner muss für die An- / Rückfahrt zur Arbeit, Arzt, Einkauf etc. eine ständige Erreichbarkeit der Wohnung gegeben sein.
              Wird bei nur einem Zugang dieser z.B. durch einen Unfall/Havarie blockiert ist für das Quartier keine Erreichbarkeit mehr gegeben.
            • Neben dem Zugang Berliner Str. ist es möglich an zwei weiteren Bereichen weitere Zugänge zur Waldstraße zu schaffen. Dazu stehen Bereiche von ca.7,5m und ca. 8,5m zur Verfügung.
            • Weitere Anbindungen zu umliegenden Quartieren sind über die Heinrich-Heine-Str. und dem Müggelweg offensichtlich möglich und sollten realisiert werden auch um eine Abschottung des neuen Quartiers zu vermeiden.
            • Als Einrede könnte man argumentieren, dass jede Straße auch Verkehr generiert. Bei mehreren Straßen wird sich das aber auf ein verträgliches, im Ort überall übliches Maß verteilten.
              • Antrag:
                Es sollten alle Möglichkeiten von Zugangsstraßen zu B-Plan-Gebiet genutzt werden.
            • Zufahrt zu den bestehenden Häusern
              • Nach hier vorliegenden jedoch nicht verifizierten Informationen soll der neue Investor WVM-Gruppe einige Zufahrtsstraßen zu den bereits bestehenden Gebäuden mit gekauft haben.
              • Zusätzlich wurden wohl von den Anliegern festgestellt, dass nicht alle Zufahrtsstraßen zu den Häusern für den öffentlichen Verkehr gewidmet sind. Dies ist aber für eine gesicherte Anbindung unbedingt erforderlich.
              • Als Folge der nicht gesicherten Anbindung an das öffentliche Straßennetz gewähren die Banken keine Kredite u.a. bei einem möglichen Kauf-/Verkauf einer Immobilie.
              • Weiterhin soll die Verwaltung Woltersdorf das ihr im Rahmen des Verkaufsverfahrens angebotene Vorkaufsrecht nicht gezogen haben. Die Gemeindevertreter wurden über diesen Umstand – sollte er so vorliegen – nicht informiert.
                • Antrag:
                  Prüfung der o.a. Sachverhalte und Einleitung von Maßnahmen zur Sicherung einer rechtssicheren Anbindung aller Häuser/’Wohnungen an das öffentliche Straßennetz sowie entsprechende Information der Anwohner.
                • Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht vorgelegen hatte und Information der Gemeindevertretung.
              • Grünzug, Grünanlagen, Gartengestaltung
                • Der ursprünglich geplante breite Grünzug sollte auf jeden Fall erhalten bleiben. Er sorgt in Verbindung mit dem Demos-Gebiet für einen positiven Einfluss auf das Klima. Dabei lässt sich auch der Teich als Regenwasserauffangbecken leicht integrieren.
                • Für Vogel etc. gestaltet sich so ein Korridor, der die vorhandenen Populationen zu erhalten hilft. Zusätzliche Nistmöglichkeiten können dabei weiter hilfreich sein.
                • Für die private Gartengestaltung (wo möglich) sollten sog. Schottergärten wegen ihrer bekannten schädlichen Auswirkungen wie auch wasserundurchlässige Pflasterflächen auf jeden Fall bereits im Rahmen der B-Plan-Aufstellung verboten werden.
                  • Antrag:
                    Ausdrückliche (schriftliche) Regelung der o.a. Vorschläge im B-Plan-Verfahren.
                • Baumpflanzung
                  • Beim derzeit ebenfalls in der Bearbeitung befindlichen B-Plan Rüdersdorfer Str. 72, 73a und 73 wird in der Satzung für je 40 m2 überbaute Bodenfläche die Pflanzung eines Baumes festgeschrieben. Diese Regelung sollte nicht nur auch für den B-Plan Berliner Str. – Waldstraße übernommen werden sondern für alle Investoren gelten.
                  • Für private Einzelbauherren gelten bereits gesonderte Regelungen.
                    • Antrag:
                      Treffen von Maßnahmen (Satzung) zur Ausweitung der Regelung für den gesamten Ort bei von Investoren organisierten Baugebieten.
                  • Anbindung an alle Medien
                    • Trinkwasser
                      • Die ursprünglich gegebene Zusage des WSE bezog sich wohl nur auf den ursprünglichen B-Plan, der nur eine wesentlich geringere Bebauung vorsah. Hier liegt die Änderung: BPlan_02 Berliner Str-Waldstraße_ 4.Ä_03_1997 (27.03.1997) vor. Sicherlich gibt es auch noch die Ursprungsvorlage, die es zu prüfen gilt.
                      • Bei einer Bebauung von nunmehr 220 WE mit ca. 600-700 Einwohnern sollte – möglichst vor weiteren Planungen – geprüft werden, ob die Zusage des WSE als essentielle Voraussetzung weiterer Planungen auch noch Gültigkeit der das derzeit vorgestellte Konzept entfaltet.
                        • Antrag:
                          Eine aktuelle Zusage des WSE anfordern.
                      • Löschwasser
                        • Die für das Trinkwasser gemachten prinzipiellen Aussagen treffen auch für das Abwasser zu. Die Sicherstellung von Löschwasser sollte auch mit der Feuerwehr und ggf. dem WSE abgestimmt werden.
                      • Abwasser
                        • Die für das Trinkwasser gemachten prinzipiellen Aussagen treffen auch für das Abwasser zu.
                      • Heizungsenergie (Gas?)
                        • Unser bereits unterbreiteter Vorschlag für ein sog. Blockheizkraftwerk sollte weiterhin geprüft werden.
                        • Bei Einzelheizanlagen (Wärmepumpen) für jedes Haus sollte die Umsetzbarkeit vor weiteren Planungsschritten fest stehen.
                      • Strom (Wichtig!)
                        • Nach einer bisher allerdings nicht bestätigten Aussage von e-dis Mitarbeitern reicht die derzeit vorhandene Stromanbindung der bestehenden Anlagen nicht aus, um das geplante Quartier zu versorgen. Es soll derzeit nur eine sehr geringe Netzanbindung zur 110 kw-Anlage bestehen. Die ursprünglichen Versorgungsreserven sollen für das TESLA-Werk verwendet worden sein.
                        • Die Einbindung von Photovoltaik-Anlagen wird begrüßt. Gleichzeitig wird aber bezweifelt, dass durch diese Anlagen, insbesondere im Winter die Versorgungssicherheit des gesamten Quartiers gewährleistet werden kann.
                          • Antrag:
                            Prüfung einer Reserve-Versorgungsmöglichkeit.
                        • Antrag für alle Medien:
                          Prüfung und Klärung ob die o.a. Sachverhalte zutreffen und ob bzw. welche Maßnahmen zur ständigen Sicherstellung der Versorgung mit allen Medien erforderlich sind.

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